神奈川県厚木市・平塚市の土地、建物の賃貸、仲介、管理の専門会社です。







今やどの地域にいってもアパート・マンションの空室率は軒並み高いモノになっているのは皆さんご存知のコトと思います。当社も益々深刻化する時代になっているコトを大家業を営んでいる立場からもヒシヒシと感じています。

高度成長期から賃貸アパート・マンションが多数建設され世の中に出回る時代になってからというもの賃貸アパート・マンションは増加の一途を辿ってきました。その後社会環境は大きく変化して行きます。景気は急速に減退し労働者の賃金の減少など多くの問題が今現在も発生しています。そして少子化が現実に発生し人口が現象して行くという追い討ちが重なっている状況です。

そんな中で当社も数年前かなりの空室を抱える大家となっている時期がありました。

「コレではいけないなんとかしなくては・・・」っと思ってはみたもののコトは一筋縄では解決できません。
ですがこの状況を改善するためにひたすら空室解消のための活動を続けていきました。





世間に出回っている空室対策法の中でも当社の目線で使えそうなモノはドンドン採用していきました。
当社が行っている空室対策とはどんな内容なのか1部をご紹介すると下記のようなコトを行っています。



  週1回清掃を兼ねて建物巡回をする

  共用部分の衛生美化を徹底する

  空室の部屋は常に空気の循環をする

  共用部分に植物の設置をする

  設備面を強加していく(専有部分、共用部分)

  内見者が訪問した時を想定して空室に小物やマップを置く

  インターネット等で地域の賃貸状況を常にチェックする



上記以外にもイロイロ実行しましたが、これらの行動を実践しているうちに気が付いたのですが当社にとって1番のメリットだったのは・・

              大家力が大幅にアップしていったコトです。

空室対策はどれをとっても骨が折れるモノが多いですが、その1つ1つが当社の血肉になっていくのを感じました。やればやるほど物件に愛着も出てきますし、次はこうするべきかなああするべきかな、などアイディアも浮かんできます。ですがこの時点では満室にはまだ遠い状況でした。空室対策は実行後すぐ効果がでるとは限りません。全てを継続していく過程の中で空室は解消して行くものなのです。すなわち忍耐力が必要になってきます。

たとえば共用部分の清掃を週1回行うのはそれほど大変ではないかもしれませんが、どのレベルまで清掃するかによって全然違ってきます。掃き掃除、拭き掃除、消耗品の交換、チラシの抜き取り、など基本的な清掃からエントランスのある物件などでは特に重点的に清掃します。同時に空室がある場合はその部屋ももちろん清掃します。その時に追加する必要がある設備がないかどうかもチェックし、時間がある時は近隣の賃貸物件の入居状況を外観からチェックし管理会社がどこかなども調べます。

これらの業務を行いつつ1番肝心な営業面を強化していきました。どんなに物件が良くてもそれを見てくれる人がいなければ意味がありません。一般の大家さんには特に取り組んでもらいたい事項です。これを行うと自分の物件の価値が自然と分かるようになっていきます。他人から見た自分の物件の評価が分かると自分の取るべき方法が絞れるからです。但し鵜呑みするのは危険ですので、良く吟味する必要はあります。それで当社が営業面の強化にはどんな方法取ったかと言うと・・



  最寄り駅及び前後の駅を含めた不動産業者を回る

  不動産業者に自分の物件に直接見てもらえるようアポをとる

  不動産業者用に自分で作成したチラシを渡す

  成約時にはインセンティブを渡す旨伝える

  現地にはキーボックスを設置

  定期的に不動産業者に訪問する

  不動産業者が拾いきれていない先を独自に営業する



上記のような内容で営業面を強化していきました。普通の不動産業者なら恐らくまずは自社のHPに物件を掲載し及びポータルサイト(アットホーム、ホームズなど)に掲載します。その他にはアットホームなどチラシ媒体への掲載をします。これで物件が決まってくれれば大喜びですが昨今はそうもいきません。当社も当然この方法は取っていましたが効果が薄れているのを感じていました。

とにかく空室の物件が大量に出回っている訳ですからちょっとやそっとでは決まるはずはありません。当然条件面や物件の程度の良いモノから決まっていきますから同じ土俵にいやでもポータルサイトは乗ってしまっています。これではまずいので直接物件の良さを仲介業者に理解してもらう必要があります。そこで個別に訪問しできれば店長クラスの人に物件を見てもらいます。そこで自分の物件をアピールします。

その時にイロイロなコトを同時に聞いてもらいたいのですが、家賃の査定は確実にしてもらいます。恐らくその家賃がその業者で決める自身のある設定と判断できます。びっくりするくらい安いコトもありますがそこは聞き流し(笑)、ではどうすれば家賃をアップもしくは現状を維持できるのかのヒントをもらうように心がけます。設備面だったり条件面の緩和だったり外観の改装などいろんな要素を聞いてみるとイイと思います。彼らは1番お客さんに近いトコロにいますので貴重な情報源です。本人の主観に基づいたモノは除くにしても情報は概ね尊重して良いと考えられます。

ただし必ず複数の業者にこれらの内容は当たって下さい。1社だけに聞いて押しの強い不動産業者の考えに賛同してしまって大失敗してしまうコトも考えられますので、幅広く意見は聞いて見て下さい。異常に低い家賃設定をされて以後それが基準になってしまったら大変ですので、よくよく慎重に検討して下さい。





最近巷では不動産投資がチョッとしたブームになっていますが、賃貸不動産経営は思いの他手間がかかります。サラリーマン大家さんの方はほとんどの業務を管理してくれる不動産業者にお任せというスタイルの方も多いと思います。当社はそれはそれで経営手法の1つとして良いとは思います。その場合には管理業者の方と仲良くやりつつ独自に営業できるスタイルも持つコトをオススメします。

とにかく冒頭でも申し上げましたが、世の中に賃貸物件は数多く出回っています。賃貸仲介業者も全ての物件に客付けできるにはほど遠いのが現状ではないでしょうか。そんな中で経営力を維持できるのは大家さん次第と言えます。ご自分の物件の価値を把握し入居者ニーズを考えながら賃料・権利金(敷金・礼金等)・設備・外構等を見直し、更に営業戦略を考えていって下さい。

当社の所有している物件は築20年以上の物件です。お世辞にも世の中の新築にかなうような物件ではありません。それでも活動を続けた結果満室を続けられています。というコトは大家さんの力次第で満室は可能であるというコトを証明していると思います。物件を1棟若しくは1戸でも物件を持たれている方は大家さんであり経営者です。経営者に諦めは禁物です。あなたの物件にもし空室があるのなら、やるコトが残されているというコトです。それを早期に解消し満室に向かって努力を続けていけば必ず満室になる日が来るでしょう。





イロイロ書いてきましたが上記の中で紹介した空室対策は世間でもポピュラーなモノです。書籍などでも紹介されている方法なので探して読まれるコトを大家の皆さんにはオススメします。特にオススメなのは「浦田 健」さん、「今田 信宏」さん、「鈴木 ゆり子」さん、「加藤 ひろゆき」さんなどがオススメです。皆さん共に研究熱心な大家さんですので得るモノはたくさんあるでしょう。

当社なりに成功している大家さんというのを研究してみました。すると成功している大家さんに共通しているモノが見えてきました。それは皆さん常に勉強し常に情報を収集し常に行動し続けている方々だと言うコトです。これは理想の経営者のあるべき姿ではないでしょうか?逆に言えば自分の事業に関心が無いので勉強も情報収集も行動もしない。これで経営が上手くいくでしょうか?

今田 信宏さんの教材の中に出てくる元賃貸仲介業者店長だった方が言っていましたが、「実際には条件次第で埋まらない部屋は基本的にはない」そうです。常にあなたの物件を案内してもらえる手立てをしていれば満室は現実のモノにできると言うコトではないでしょうか。あなたなら今後はどうされますか?

浦田 健さんが著書の中で「知っている」のと実際に「やっている」のでは天と地ほどの差がある。と言っています。これは当社も同感です。これからの為にも今日から行動しましょう。それを続けるコトがきっと満室経営を現実にしていくはずです。頑張って下さい。


  有限会社 ホリサンホーム   
代表取締役 堀池 直樹 
 



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